Immobili Ante '67 e Legge Salva Casa

Immobili Ante '67 e Legge Salva Casa: Cosa Cambia per il Settore Immobiliare?

La Legge "Salva Casa", approvata a luglio, introduce importanti modifiche normative, ma non cambia sostanzialmente il trattamento degli immobili costruiti prima del 1967, comunemente noti come "ante '67". Questi edifici restano soggetti alle stesse verifiche e regolamentazioni precedenti, senza alcuna possibilità di un "giubileo edilizio" o condono automatico. Vediamo nel dettaglio cosa comporta la normativa, con particolare attenzione alle sue applicazioni per gli immobili storici.

Regolamentazione degli Immobili Ante '67 e Ante '42

Per gli edifici costruiti prima del 1 settembre 1967 e prima della legge urbanistica 1150/42 (in vigore dal 31 ottobre 1942), il quadro normativo non è stato significativamente modificato dal Salva Casa. I proprietari di questi immobili devono continuare a seguire le verifiche di regolarità previste, come prima dell'entrata in vigore della nuova legge.

La "Legge Salva Casa" non prevede condoni o sanatorie generalizzate per queste categorie di immobili. Chi sperava in un azzeramento delle irregolarità edilizie o in una liberalizzazione delle normative rimarrà deluso. La necessità di dimostrare la conformità urbanistica e di ottenere eventuali sanatorie resta, sebbene ci siano alcune semplificazioni procedurali per specifiche tipologie di interventi.

Articolo 34 del Salva Casa: Semplificazioni Procedurali

Una delle modifiche principali apportate dal Salva Casa riguarda l’articolo 34, che introduce semplificazioni procedurali per la regolarizzazione delle cosiddette varianti improprie. Queste riguardano interventi edilizi che, pur essendo stati realizzati senza licenza edilizia o in difformità, possono ora essere regolarizzati con procedure meno onerose.

Si tratta di lavori eseguiti prima della legge 1077 del 1977, che regolamentava l’edilizia, e per i quali in passato erano state concesse proroghe. Queste proroghe permettevano l'estensione dei termini per ottenere la licenza edilizia, arrivando fino al 1983. Oggi, con il nuovo articolo 34, questi lavori possono essere regolarizzati tramite sanzioni ridotte e semplificazioni documentali, senza compromettere la stabilità dell’immobile.

Le semplificazioni si applicano anche agli aspetti sismici e paesaggistici, ma è importante ricordare che tali facilitazioni non sono automatiche. È necessario seguire comunque un iter procedurale preciso per sanare eventuali difformità edilizie.

Varianti Minime e Modesta Entità

Un ulteriore vantaggio introdotto dal Salva Casa riguarda le varianti edilizie minime. Queste modifiche di modesta entità, realizzate su immobili costruiti prima della legge 1077, possono essere regolarizzate con una procedura specifica che include sanzioni limitate e una documentazione semplificata. Tuttavia, tali varianti devono essere coerenti con le normative sismiche e paesaggistiche vigenti.

L’articolo 34 del Salva Casa non concede, comunque, alcun tipo di liberalizzazione completa per gli abusi edilizi. Le varianti improprie non vengono automaticamente sanate: i proprietari devono seguire il processo di regolarizzazione previsto.

Abitabilità Sanante

Uno degli aspetti più innovativi del Salva Casa è l'introduzione della cosiddetta "abitabilità sanante" o "agibilità sanante", attraverso il nuovo articolo 34-ter del Testo Unico dell’Edilizia. Questo articolo consente di regolarizzare la situazione abitativa di immobili con irregolarità edilizie parziali, purché non siano presenti variazioni essenziali che compromettano la sicurezza strutturale o l’abitabilità dell’edificio.

L’abitabilità sanante è applicabile in caso di difformità minori che non alterano in modo significativo le caratteristiche tecniche o funzionali dell’immobile. Tuttavia, resta necessaria una verifica attenta della conformità alle normative edilizie e urbanistiche.

Doppia Conformità e Procedura Semplificata

Per quanto riguarda le sanatorie, il Salva Casa introduce una novità importante: la possibilità di dimostrare la "doppia conformità" in maniera asincrona, ovvero non necessariamente al momento dell’esecuzione dei lavori ma anche in un momento successivo. Questa conformità asincrona permette di semplificare alcune procedure di regolarizzazione per gli immobili con difformità edilizie, riducendo tempi e costi per i proprietari.

È essenziale sottolineare che questa semplificazione non elimina la necessità di rispettare le normative urbanistiche e regolamentari. Infatti, ogni procedura di sanatoria deve essere conforme alle leggi vigenti in materia di distanze legali, sicurezza strutturale e rispetto dei regolamenti edilizi locali.

Immobili e Abusi Strutturali: Articolo 36 Bis

Un altro aspetto critico riguarda gli abusi strutturali, regolamentati dall’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia. Sebbene il Salva Casa introduca la possibilità di regolarizzare gli abusi edilizi dal punto di vista strutturale, resta un vuoto normativo per quanto concerne le conseguenze penali.

La mancanza di una norma di "recupero" penale per gli abusi strutturali è un problema ancora aperto. Questo significa che, sebbene un immobile possa essere regolarizzato amministrativamente, le conseguenze penali legate a eventuali abusi strutturali potrebbero comunque restare in vigore.

Tolleranze Costruttive

Le tolleranze costruttive rappresentano un altro tema centrale nel contesto degli immobili ante '67. Il Salva Casa prevede un'estensione delle tolleranze costruttive, ossia quelle variazioni minime che non alterano in modo sostanziale le caratteristiche dell’immobile. Tuttavia, è importante non considerare le tolleranze come un meccanismo che consente di sanare automaticamente tutte le difformità.

Le tolleranze sono definite entro limiti ben precisi e non si applicano agli abusi essenziali o alle modifiche significative che superano tali margini. Pertanto, le difformità più rilevanti devono essere comunque sanate attraverso le procedure previste dalle normative edilizie.

Conclusioni

La Legge Salva Casa ha introdotto alcune semplificazioni e nuove possibilità di regolarizzazione per gli immobili, ma non ha risolto tutte le problematiche legate agli edifici storici, in particolare quelli costruiti prima del 1967. Le normative restano stringenti e richiedono un’analisi approfondita caso per caso per verificare la conformità e la possibilità di sanatoria.

Per gli immobili ante '67 e ante '42, la regolarizzazione non è automatica e non è previsto alcun "giubileo" o condono. Tuttavia, grazie alle semplificazioni introdotte dal Salva Casa, è possibile sanare alcune difformità attraverso procedure più snelle, pur nel rispetto delle normative vigenti.